Diversos fatores influenciam na valorização e demanda dos imóveis, isso inclui a expansão do mercado de crédito, o aumento do emprego e renda da população. No entanto, por trás da alta dos preços há um componente que antes não era mensurado o custo burocrático da construção e venda de prédios e terrenos.
O estudo recém-concluído pela consultoria Booz & Company mostra que o excesso de burocracia aumenta em média 12% o valor final do imóvel, mais especificamente, um apartamento que poderia custar R$500 mil acaba tendo R$60 mil inclusos, isso acaba se tornando um dever do comprador, porque os gastos extras são repassados para o preço do imóvel. O setor imobiliário se mantém em expansão, mas as estruturas das prefeituras e cartórios não conseguem acompanhar o ritmo. Além dos gastos com a burocracia, a perda com a ineficiência pode ser ainda maior, uma vez que o gasto que famílias e empresas têm com o pagamento de aluguel devido aos atrasos na entrega.
A morosidade das incorporadoras na conclusão das construções impacta diretamente o custo de capital, ou seja, os recursos que as empresas captam para viabilizar o empreendimento. A cada dia há uma perda financeira causada pela demora da entrega de um imóvel. Em outras palavras, dos quase cinco anos (57 meses) que um imóvel financiado pelo FGTS leva em média a aquisição do terreno à entrega das chaves, 19 meses são consumidos pelos processos burocráticos.
De acordo com o estudo, a partir de um levantamento com mais de 50 empreendimentos de diferentes lugares do Brasil e perfis, concluiu-se que os principais motivos dos atrasos e encarecimento dessas propriedades são:
- Atraso na aprovação de projetos pela prefeitura;
- Falta de padronização dos registros nos cartórios;
- Falta de clareza nas avaliações para; concessão das licenças ambientais;
- Mudanças na legislação como alterações nos planos diretores e de zoneamento, que atingem obras já iniciadas.
Mais da metade desses entraves ocorrem na fase anterior às obras, quando os investimentos já foram iniciados. Portanto, solucionar esses problemas teria um impacto significativo na redução de prazos e custos e beneficiaria tanto as incorporadoras quanto as famílias que compraram terrenos para construção.
A fiscalização é necessária, mas deveria haver transparência sobre as exigências, para evitar subjetividade. Além disso, é preciso que haja prazos para análise de obras e dos documentos, diz Paulo Safady Simão, presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção.
No estudo, são atribuídos papéis que cabem a uma das cada partes: prefeituras, governo estadual e federal, além das empresas. O objetivo é disseminar boas práticas. Na Espanha, por exemplo, o custo de registros da propriedade é reduzido em 30% caso demore mais de 15 dias para ser liberado.
Outras propostas são a terceirização da análise de projetos e exigência em lei da digitação e da centralização dos registros nos cartórios.
De acordo com Luís Vieira, chefe da Booz, projetos com tamanhos e impactos diferentes devem ser tratados de forma distintas, como acontece no Rio de Janeiro, no qual a análise é dividida em três áreas: uma é responsável por projetos especiais (shoppings, hotéis), outra de projetos tradicionais (casas, prédios residenciais e comerciais ) e o terceiro avalia as moradias do programa federal Casa Verde e Amarela, antigo Minha Casa Minha Vida.